La Vente en Etat Futur d'Achèvement est un contrat par lequel le promoteur vend des logements neufs alors que la construction de ceux-ci n'est pas achevée. Une fois l'acte de vente entériné, la propriété du bien est transférée à l'acheteur au fur et à mesure de la construction
La vente se déroule en plusieurs étapes :
Le contrat de réservation :
C'est un avant-contrat spécifique à la VEFA.Le promoteur s'engage à réserver le logement à l'acquéreur si le programme se réalise. On y retrouve toutes les caractéristiques du futur logement (prix, surface, délai) et de l'immeuble. A ce moment du processus, le réservataire verse alors un dépôt de garantie équivalent à 5% du montant de l'acquisition. Celui-ci lui sera rendu si l'opération ne se fait pas.
Confirmation de la réservation
Afin d'officialiser le contrat, le promoteur doit l'envoyer par recommandé au réservataire. Le réservataire aura la possibilité de se rétracter pendant un délai de dix jours calendaires à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée lui notifiant l'acte.
Financement
L'acquéreur devra trouver un financement auprès des banques. Il dispose de 3 mois à compter de la notification du contrat de réservation pour obtenir son financement sans quoi ledit contrat deviendra caduque.
L'acte authentique de vente
La réalisation de la vente ne pourra avoir lieu qu'après l'obtention de la garantie financière d'achèvement par le promoteur. Une fois obtenue, les ventes authentiques pourront être réalisées par le notaire.
Un projet d'acte notarié de vente ainsi que le règlement de copropriété et l'état descriptif de division est notifié à l'acquéreur par lettre recommandée au moins un mois avant la date de signature de l'acte Une fois l'acté signé, l'acquéreur devient propriétaire du bien au fur et à mesure de l'avancement des travaux.
Les appels de fonds
Les appels de font sont les sommes versées au promoteur au fur et à mesure de la construction.
Ils sont réglementés et ne peuvent dépasser un certain seuil en fonction de l'avancement des travaux à savoir :
- 35% du prix à l'achèvement des fondations ;
- 70% à la mise hors d'eau ;
- 95% à l'achèvement de l'immeuble.
En revanche, le promoteur peut réaliser des appels intermédiaires entre chacune de ces étapes.
La livraison
La livraison consiste en la remise des clés à l'acquéreur. Il est important d'effectuer ce jour-là une visite minutieuse de l'appartement et de consigner par écrit les finitions restant à effectuer et les différents défauts de conformité
La livraison ne doit pas être confondue avec la réception des travaux. La réception est l'acte par lequel le Maitre d'Ouvrage accepte l'ouvrage. Cette étape est essentielle car les garanties légales partent à compter du procès-verbal de réception.
Les garanties
L'acquisition en VEFA ouvre le droit à plusieurs garanties qui sont toujours un gage de sécurité pour l'acquéreur
Garantie Financière d'Achèvement (GFA)
Souscrite par le promoteur, elle assure à l'acquéreur qu'en cas de défaillance du promoteur la construction de l'immeuble sera achevée et les logements livrés.
Garantie de Parfait Achèvement (GPA)
Attention : La réception et la livraison sont deux étapes bien distinctes de la VEFA
La réception est l'acte par lequel le Maitre d'Ouvrage accepte l'ouvrage, c'est ce moment qui fait courir les différentes garanties liées à l'achat en VEFA
La Livraison désigne la remise des clés du logement à l'acquéreur
La GPA concerne tous les désordres quel qu'il soit et dure un an à compter de la réception.
Elle ne concerne que les entreprises d'exécution.
Elle permet à l'acquéreur de réparer les réserves et les désordres apparus après la réception (type fissure, désordres cachés à la réception).
En pratique : L'acquéreur transmet par écrit au promoteur les désordres qui lui ira chercher les entreprises.
Garantie Biennale ou Garantie de Bon Fonctionnement
La biennale commence à la réception et expire deux ans après.
Elle concerne tous les débiteurs (entreprises d'exécution, promoteur, Maitre d'œuvre) mais ne concerne que certains désordres.
Il s'agit des désordres qui affectent les éléments d'équipement dissociables de l'ouvrage c'est-à-dire les éléments qui ne font pas indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d'ossature, de clos ou de couvert dont la dépose, le démontage ou le remplacement peut s'effectuer sans détérioration ou enlèvement de matière.
Pour faire simple : ce sont les éléments que l'on peut sans démonter le gros-œuvre et qui « fonctionnent ».
Exemple : radiateurs, stores, cuisine, porte, poignée
Exemple d'élément non compris dans la biennale : les éléments inerte, type carrelage, faux-plafond
La Garantie Décennale
Elle débute à la réception et expire 10 ans après.
Tous les débiteurs supportent la Décennale.
La Décennale couvre tous types de désordre portant atteinte à la solidité du bâtiment ou rendant le bien impropre à sa destination.
L'assurance Dommage Ouvrage
Il s'agit d'une assurance que le promoteur souscrit au bénéfice des acquéreurs. qui préfinance les travaux de réparation des désordres décennales.
Elle permet le préfinancement des réparations : L'assureur paye en avance les travaux de réparation en attendant de savoir qui supportera les coûts.
Responsabilité contractuelle des constructeurs
Elle débute à la réception et expire 10 ans après.
Les désordres concernés sont : Les désordres non couverts par la décennale et la biennale.
Mais cette responsabilité étant contractuelle il faudra prouver la faute et le lien de causalité.
Garantie des Vices Apparents
Le promoteur est tenu de la garantie des vices apparents.
Toutefois, puisque l'acquéreur ne peut pas voir ces vices au moment de l'acquisition, il disposera d'un mois à compter de la prise de possession du bien pour dénoncer les vices apparents et d'un an à partir de la fin de ce délai d'un mois pour engager une action.
Garantie Phonique
Le promoteur est garant, à l'égard du premier occupant du logement, de la conformité du bien à la NRA 2000. Cette garantie, appelée garantie isolation phonique, court pendant 12 mois à compter de la prise de possession du bien.
RT 2012
Depuis le premier janvier 2013, la RT 2012 est applicable «à tous les bâtiments ou parties de bâtiments neufs chauffés ou refroidis afin de garantir le confort des occupants.»
La RT 2012 a pour objectif de limiter la consommation d'énergie primaire des bâtiments neufs à un maximum de 50 kWhEP/(m².an) en moyenne.
Un bâtiment sera réglementaire uniquement s'il répond simultanément aux trois exigences de résultats suivantes :
Bbio ≤ Bbiomax
Cette exigence d'efficacité énergétique minimale du bâti valorise le niveau d'isolation (étanchéité à l'air, la conception bioclimatique, la mitoyenneté).
L'objectif est de limiter les besoins en énergie du bâtiment tout en garantissant un niveau de confort pour les occupants.
Cep ≤ Cepmax
Elle porte sur les consommations de chauffage, de refroidissement, d'éclairage, de production d'eau chaude sanitaire et d'auxiliaires (pompes et ventilateurs). Sa valeur s'élève à 50 kWhEP/m²/an et est modulée selon la localisation géographique, l'altitude, le type d'usage du bâtiment, la surface moyenne des logements et les émissions de gaz à effet de serre pour le bois énergie et les réseaux de chaleur les moins émetteurs de CO2.
Cette exigence impose, en plus de l'optimisation du bâti exprimée par le Bbio, le recours à des équipements énergétiques performants, à haut rendement.
Tic ≤ Ticréf
Cette exigence confort d'été impose que la température intérieure atteinte dans le bâtiment soit inférieure à une température de référence au cours des 5 jours les plus chauds de l'année.
Cette exigence améliore le confort des occupants en période de forte chaleur (notamment les impacts des canicules) et constitue également une mesure importante pour limiter le recours à la climatisation.
Tout promoteur voulant réaliser un bâtiment neuf devra donc proposer un programme respectant les exigences de la RT 2012.
Les acquéreurs en sont les principaux bénéficiaires puisque cela leur permet de bénéficier d'appartement mieux conçus, mieux isolés et moins énergivores
Les Avantages du Neuf
Avantages Fiscaux
Le « Pinel » est un dispositif fiscal offrant une réduction d'impôt lors de l'achat d'un bien immobilier neuf à condition qu'il soit mis en location pendant 6 ans au minimum
C'est pour qui ?
Tous les contribuables français résidant en France et payant leurs impôts en France peuvent bénéficier du dispositif Pinel
Quelles conditions pour en bénéficier ?
- Le logement acquis doit être loué nu pendant six ou neuf ans prorogeables jusqu'à douze.
- L'investissement doit porter sur un montant maximal de 300 000€ et de 5500€ le m2 sans dépasser deux acquisitions au cours de l'année fiscale
- Les revenus du locataire doivent être inférieurs à un plafond fixé par le code général des impôts comme indiqué ci-dessous :
Source: bofip.impots.gouv.fr
- Les loyers sont indexés selon un plafond donné par le gouvernement :
Source : bofip.impots.gouv.fr
- Les logements éligibles doivent être construits dans des zones présentant un déséquilibre entre l'offre et la demande de logements. Pour l'année 2020 à compter du 1er janvier 2018, seules les zones A, A bis et B1 du territoire sont éligibles.
Quels avantages fiscaux ?
Le % de déduction fiscal est proportionnel à l'engagement de location pris
- La réduction d'impôt est de 12% sur un montant d'investissement sur 6 ans
- La réduction d'impôt est de 18% sur un montant d'investissement sur 9 ans
- La réduction d'impôt est de 21% sur un montant d'investissement sur 12 ans
Ainsi, pour un investissement de 300 000€ sur 12 ans, la réduction d'impôt s'élève au total à 63 000€ soit 6000€ par an pendant 9 ans et 3000€ les 3 dernières années
Frais de notaire réduit
Les frais de notaire payés par l'acquéreur lors de l'achat d'un logement comprennent
le coût de certaines pièces administratives la rémunération de l'office notarial les impôts et taxes
Dans le neuf, les frais de notaire sont réduits par rapport à ce qu'il se pratique dans l'ancien. De manière générale les frais de notaire dans le neuf sont compris entre 2 et 3% du prix de vente contre 7 à 8 % dans l'ancien.
Personnaliser son logement
Lors d'un achat en VEFA, et lorsque la phase d'avancement du chantier le permet, l'acquéreur se voit offrir différents choix de prestations portant notamment sur la peinture, le type de sol/parquet, l'aménagement intérieur (suppression de cloison) et l'aménagement de la salle de bain (choix des carrelages, faïence, douche ou baignoire)
L'acquéreur peut faire des demandes plus spécifiques qui seront étudiées par le Maitre d'Ouvrage et le Maitre d'œuvre et seront validées ou non selon la faisabilité technique de la demande, l'avancement du chantier et le respect des différentes normes techniques, sanitaire, accessibilité etc.
Attention : Certaines demandes, lorsqu'elles ne sont pas prévues dans les prestations de base peuvent engendrer des Plus-Value pour l'acquéreur
Bénéficier de prestations thermiques et phoniques optimales
Le normes thermiques (RT 2012) et phonique auxquelles le promoteur doit se conformer sont de plus en plus exigeante et garantissent à l'acquéreur un logement de très haute qualité
Les matériaux utilisés sont durables et garantissent des performances durables dans le temps.